Hoy vamos a hablar sobre que tenemos que hacer, para visitar inmuebles que vamos a comprar, de una forma eficiente.
Que hay que hacer antes de la visita.
Tenemos que preparar la visita hasta tal punto que debemos de tener casi seguro la opción de comprarlo o descartarlo directamente y ahora te diré porqué.
Sí el inmueble está dentro de nuestro objetivo de requisitos (ubicación, precio, habitaciones, baños, planta, etc…) debemos reunir una mínima información antes de ir al inmueble.
Sí podemos debemos de conocer la zona y la mejor forma es darse una vuelta antes, es importante saber que ambiente hay en el barrio, debemos de preguntar a los que allí bien (es posible que una familia esté haciendo imposible la convivencia en el barrio) sobre el barrio y a los vecinos del inmueble sobre los antecedentes de esa vivienda. Buscamos problemas ocultos.
Debemos de conocer la situación del inmueble y esto se puede saber solicitando una copia simple al registro de la propiedad. Ahí nos vendrá toda la información registral (hipotecas, embargos, cargas, titular, etc…).
También deberemos de hacer una búsqueda para conocer quién es el vendedor y que coincide con el propietario. Sí es un banco será un problema menos puesto que estos venden la vivienda libre de cargas aunque cualquier problema que tenga la vivienda lo tendremos que asumir nosotros (goteras, …) y si es una persona “estable”, no queremos que en pleno proceso de venta cambie de idea y de problemas con las Arras.
Y por último y más importante, incluso sin ver la vivienda, tendremos que hacer una valoración del inmueble. Y esto lo digo porque cuando vayas a ver el inmueble, si está en precio y estado, nos interesará cerrar ya un trato y no esperar nada. Las buenas operaciones no se hacen esperar.
Y me ha pasado de encontrar un chollo de inmueble, muy por debajo de precio de mercado y en perfecto estado y por decir que me lo iba a pensar, el siguiente visitante me lo quitó de las manos.
Así que para cuando vayas a ver la vivienda tienes ya que haber hechos tus números (Precio de compra, gastos asociados, posible reforma, rendimientos, etc…). Suena raro pero este mercado es muy rápido con las buenas ofertas.
Que hacer durante la visita.
Durante la visita nos centraremos en buscar desperfectos que podamos usar para negociar y calcular posibles reformas. Los desperfectos en los que nos centraremos serán:
- Humedades; manchas internas y externas.
- Grietas; sobre todo si son en muros maestros.
- Estado de las tuberías; veremos si son nuevas o viejas. O en el peor de los casos muy viejas.
- Estado de la instalación eléctrica; no tengamos vergüenza en probar interruptores y enchufes. Te sorprendería encontrarte instalaciones sin cables (lo he visto) pero con todos los dispositivos (interruptores y enchufes).
- Revisaremos la instalación de la antena si es posible y también la del portero electrónico.
- Intentaremos evitar las viviendas con ventanas solo a patios interiores y superiores a un tercero sin ascensor.
- De vital importancia es ver si hay humedades, muchas veces no se ve pero se huele. Atención si la vivienda huele a pintura puede que estén escondiendo algo.
- Y si podemos intentaremos hablar con el presidente de la comunidad. Nos dará muuucha información (dueños anteriores, posibles futuras derramas, vecinos conflictivos, deudas pendientes, etc…) y nos enteraremos de cuanto es el importe de la comunidad ¡Importante!
Cuando ya hemos echo la visita y estamos seguro de que es el inmueble que buscamos y que cumple los requisitos. Os recomiendo que directamente deis una señal y firméis un contrato (Sin papeles no des dinero, a nadie). Es mejor perder una pequeña señal que un buen piso. Siempre claro está que merezca la pena el riesgo.
En otro artículo hablaré más concretamente de la gestión del riesgo (los contratos y la entrega de dinero).
Actualmente el mercado está con un exceso de compradores y una baja oferta de buenos inmuebles por lo que la rapidez será lo que te diferencie de otro comprador. Normalmente serás una de tantas visitas que habrán agendado para el mismo día. Sí por casualidad llamas y ya no te dan cita, insiste y no solo eso intenta ser el primero, puesto puede que sea porque es una muy buena venta.
Que hacer después de la visita.
Ya hemos elegido el inmueble y hemos dado una señal. Ahora toca firmar el contrato de Arras. En el próximo artículo explicare que es este contrato, para que sirve y como nos vincula a ambas partes.
Un saludo
